その空室、家賃を下げて埋めますか？ それとも「付加価値」で満室にしますか？
昨日…いや一昨日だったかな。朝起きてスマホ見たら、管理会社からのメール。件名だけで「あ、またか」って。
「今月も201号室は…」
開く前から分かってるんです。胃がキュッてなるあの感じ。でも開かないわけにはいかない。
案の定、「空室継続中です」。
3ヶ月…いや、もう4ヶ月近いかも。正確に数えたくないんですよね、こういうの。でも計算しちゃう。18万？20万？いや、もっとか。とにかく、結構な額がただ消えてってる。
近所の田中さん（名前変えてますけど、まぁ実在する人です）、先月家賃5,000円下げたんですって。「うちも下げるべき？」って妻に聞かれて。でもさ、下げたら他の部屋の人から「なんで？」って絶対なるじゃないですか。考えるだけで頭痛い。
あ、自己紹介が遅れました。
私、「セキュリティコンサルタント」なんて堅苦しい名刺持ってますけど、本当は「オーナーさんの相談相手」みたいなもんです。福岡でウロウロしてます。この仕事、始めて…えーと、10年？11年目？まぁそのくらい。
で、これまで何人のオーナーさんと話したか。手帳見返したら320人くらいいました。多分。いや、もっといるかも。数えるのやめました（笑）
面白いことに気づいたんです、この10年で。
満室のオーナーさんって、「大金かけてリフォームしました！」じゃないんですよ。「家賃下げて勝負！」でもない。もっと、なんていうか…地味だけど確実な「あれ」やってるんです。
あ、焦らしてるみたいになってますね。すみません（笑）
答えは「オートロック」。ただし後付けの、です。
「はぁ？そんなので？」って顔してますよね、今。画面越しでも分かります。私も最初そう思ってましたから。でも…数字って嘘つかないんですよ。世田谷の木下さん（仮名）なんて、オートロック付けた後、月8,750円も家賃上げたのに、2週間で満室ですからね。
この記事、長いです。でも最後まで読んでください。
あなたの物件が、来月には「あそこ、いつも満室だよね」って言われる側になる方法、包み隠さず全部話します。失敗談も含めて。
① 費用の壁：「で、結局何年で元が取れるの？」に、データで即答します
正直に言います。
「後付けオートロック」って聞いて、最初に頭に浮かぶのは「高そう…」ですよね？
私もそうでした。
実は2年前、自分の親戚の物件（福岡の西新）で試そうとしたとき、見積もり見て「うわっ」って声出ましたもん。70万円って書いてあって。で、親戚のおじさんに「ちょっと高いかな〜」って濁したら、「やっぱりね」って。あのときの苦い顔、今でも覚えてます。
でもね、その後が大事なんです。
3年前…いや4年前かな。梅雨の時期でした。じめじめしてて、気分も沈んでた頃。
埼玉のオーナーAさんから突然電話。「先生！これ見つけたから買っちゃった！」って興奮気味に。
見せられたのが中国製の格安オートロック。価格は…確か18万くらい？国産の3分の1以下。
「Aさん、それちょっと…」
「大丈夫大丈夫！レビューも良かったし！」
嫌な予感しかしなかったんですけど、もう買っちゃってるし。
結果？
半年後、故障。カードキーが反応しない。特に雨の日。福岡でも梅雨あるじゃないですか。あれと同じで、湿気に弱かったんですよ、そのシステム。
入居者からクレーム殺到。「鍵開かないんですけど」「これ、ないほうがマシ」って。
最終的にAさん、全部撤去して国産に入れ替え。工賃込みで…トータル120万？いや、もっとかかったかも。最初から良いもの選んでれば50万で済んだのに。
あのときのAさんの疲れきった顔。今でも忘れられません。電話口で「もう、疲れました」って。
だからこそ私、「費用」って考え方じゃなくて「投資」として見てほしいんです。
ほら、これ見てください。
| エリア | 平米単価差額 | 25㎡換算の 月額家賃差 | 年間収益差 |
|---|---|---|---|
| 東京都世田谷区 | + ¥350 | + ¥8,750 | + ¥105,000 |
| 埼玉県さいたま市 | + ¥200 | + ¥5,000 | + ¥60,000 |
| 福岡県福岡市中央区 | + ¥280 | + ¥7,000 | + ¥84,000 |
※ 不動産データベース・自社調査に基づく実績平均値（調査期間：2024年1月〜12月）
世田谷で物件持ってる方、聞いてください。
オートロック付きとなしで、年間10万5000円も差が出るんです。
10万5000円ですよ？
50万円投資しても5年で回収。電卓叩かなくても分かる計算です。しかもこれ、家賃差だけの話。空室期間が短くなること考えたら？もっと早い。
実際、私のクライアント（ちゃんと数えたら27人いました）の平均回収期間、3年半です。早い人だと2年9ヶ月。
さいたま市でも年6万円の差。「たった6万？」って思いました？ でも10年で60万ですからね。
あ、福岡のデータも追加しときました。中央区で年8万4000円。天神・大名エリアならもっと差が出ます。実際、私が担当した赤坂の物件、月1万円アップしても満室になりましたから。
空室で毎日胃が痛む生活 vs 年10万円の安定増収
どっち選びます？
② 効果の壁：「本当に入居率は上がるの？」を”必然”に変える2つの事実
「でも本当に効果あるの？ 口だけじゃないの？」
はい、その疑問。超当然です。
だって投資するんですから。私だって自分のお金なら慎重になります。
だから証拠をお見せします。2つだけ。これだけで納得してもらえるはず…いや、してもらいたい（笑）
事実1：もう入居希望者は「オートロック」で検索してます
今すぐスマホ開いてください。SUUMO、アットホーム、なんでもいいです。
「こだわり条件」のところ。「オートロック」ってチェックボックスありますよね？
今の入居希望者、まずここにチェック入れるんです。家賃、駅近、と同じレベルで。
で、何が起きてるか。
あなたの物件、検索結果に出てこないんです。
存在しないのと同じ。
怖くないですか、これ。実際、先週も博多駅前の物件オーナーさんから相談受けて。「問い合わせがゼロなんです」って。検索条件見たら、そりゃそうだろって。周りは全部オートロック付きですもん。
事実2：勝負は最初の3秒で決まってる
先週…いや先々週だったかな。火曜日だったのは覚えてます。
不動産屋の山田さん（仮名です、念のため）から電話。めっちゃテンション高くて。「先生！あのアパート、満室になりました！」って。
築22年の木造アパート。去年の9月にオートロック付けたやつです。
で、山田さんが言うには、
「エントランスでカードかざして、ピッて音がして扉が開く瞬間があるじゃないですか。あそこで顔変わるんですよ、お客さんの。
『おっ』みたいな。目がキラッとするんです。
で、部屋見る前からもう『ここいいですね』って。勝負ついてるんです、あの3秒で。
前はね、部屋の中でどれだけアピールするか必死だったんですよ。『日当たりが〜』『収納が〜』って。でも今、エントランスが営業してくれてる感じ（笑）
正直、楽になりました。成約率も上がったし。あ、これ言っちゃっていいのかな」
って。
これ、大げさじゃないです。私も何回も現場で見てきました。
特に女性の一人暮らし希望者。顔認証でピッて開く瞬間、表情が変わります。「あ、ここなら安心かも」って。その空気感、言葉にしにくいんですけど…分かる人には分かるはず。
見学者の心を掴むのは、部屋の中じゃない。
エントランスの「最初の3秒」です。
③ 将来の壁 ＆ ④競合の壁：導入後の不安を解消し、「地域No.1物件」を目指す
ここまで読んで、たぶんこう思ってますよね。
「メンテナンス面倒くさそう」
「家賃上げたら逃げられない？」
「故障したらどうすんの」
わかります。その不安。
実は私も最初、まったく同じこと心配してました。特にメンテナンス。「毎月業者呼ばなきゃいけないの？」「夜中に故障したら？」って。
でも、現実は全然違った。むしろ逆。
最新のシステムって、スマホで管理できるし、故障なんてほぼない。年1回の定期点検だけ。しかも業者が勝手にやってくれる。こっちは立ち会うだけ。
それより見てほしいのがこれ。
| 順位 | 不安の内容 | 回答率 | オートロックによる解決策 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 置き配・宅配物の盗難 | 72% | 配達員以外の不審者の侵入を物理的に防ぐ |
| 2位 | セールスや勧誘の訪問 | 65% | そもそもエントランスでシャットアウトできる |
| 3位 | 見知らぬ人が共用部にいる | 58% | 入居者以外の立ち入りを厳しく制限できる |
| 4位 | ストーカー被害 | 45% | 建物内への侵入を困難にし、心理的安心感が向上 |
| 5位 | 空き巣・不法侵入 | 41% | 侵入の第一関門となり、犯行意欲を削ぐ |
出典：自社調査「賃貸物件を探す男女300名へのWebアンケート」（2025年9月実施）
質問：「集合住宅での暮らしにおいて、セキュリティ面で不安に感じることは何ですか？（複数回答可）」
これ、衝撃的じゃないですか？
「空き巣」が5位で「置き配盗難」が1位。
時代変わったんです。みんなAmazonで買うじゃないですか。で、玄関に置きっぱなし。あれ狙われてるんです。
実際、私の友人（福岡市南区在住）も先月やられました。3万円のヘッドホン。箱ごと消えたって。防犯カメラにも映ってないらしい。オートロックあれば、そもそも侵入できなかったのに。
あと、2位の「セールス」。これ地味にストレスなんですよね。インターホン鳴って「また？」って。オートロックあれば、そもそも来ない。来れない。
で、競合の話。
ちょっと想像してください。あなたの物件の周り。半径500m。オートロック付きの物件、何軒ありますか？
たぶん、ほとんどないでしょ。私が福岡で見る限り、エリアによってはゼロもザラです。
だったらチャンスです。今すぐ動けば、「このエリアで唯一のオートロック物件」になれる。
検索で一人勝ち。家賃も強気で設定できる。価格競争から脱出できる。
実際、去年千葉でやったケース。周囲半径1kmでオートロック物件ゼロ。導入後、問い合わせ3倍になりました。不動産屋さんも「紹介しやすい」って喜んでました。
福岡でも同じです。私が担当した早良区の物件。近隣でオートロック付きは大型マンションだけ。単身者向けアパートではゼロ。導入後、2ヶ月で満室。しかも家賃5,000円アップしてもです。
「あの物件だけは、いつも満室だよね」
そう言われる側になりませんか？
よくあるご質問（FAQ）
決断の時です
長い話、ここまで付き合ってくださってありがとうございます。
正直に言います。
この記事書きながら、10年前の自分を思い出してました。まだ駆け出しのコンサルタントで、オートロックなんて「金持ちの道楽」だと思ってた。「うちみたいな小規模物件には関係ない」って。
でも、現場で見てきたんです。オーナーさんたちが変わっていく姿を。
「空室で胃が痛い」って言ってた人が、半年後には「満室経営って楽しいですね」って笑うようになる。電話の声のトーンが変わる。表情が明るくなる。
その瞬間が、私の一番の喜びです。給料より嬉しいです、マジで。
あ、そうそう。
実は昨日、あなたの近所の物件オーナーさんから問い合わせがありました。
嘘じゃないです。本当に。エリアは言えませんけど。福岡市内のどこか、とだけ。
みんな動き始めてます。特にここ半年、問い合わせが増えました。空室率が上がってきてるんでしょうね。みんな焦ってる。
早い者勝ちの世界になってきました。周りが全部オートロック付きになる前に。
で、あなたはどうしますか？
とりあえず話だけでも聞いてみませんか？ 無料ですし、押し売りはしません。苦手なんで、ああいうの。
「考えます」って言われたら、「はい、わかりました」って引きます。そういう性格なんで（笑）
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