その空室、家賃を下げて埋めますか？ それとも「付加価値」で満室にしますか？
昨日の朝9時47分。
管理会社から1通のメールが届きました。「今月も201号室は…」という件名を見た瞬間、胃がキュッと縮まったんです。開封する前から中身はわかってる。でも開かないわけにはいかない。
案の定、「空室のままです」。
もう3ヶ月目です。計算すると、えーと…18万円がただ消えていった計算になります。近所の田中さんの物件は先月家賃を5,000円下げたって聞きました。うちも下げるべきなのか。でも、下げたら他の部屋の入居者から「なんで私たちの家賃は高いままなの？」って言われそうで。正直、眠れない夜が続いています。
はじめまして。私、実はセキュリティコンサルタントなんていう堅苦しい肩書きですが、本当は「空室に悩むオーナーさんの味方」みたいな仕事をしています。この10年間で、たぶん300人以上？いや、もっとかな。とにかくたくさんのオーナー様と膝を突き合わせてきました。
面白いことに気づいたんです。
成功するオーナーって、みんな同じことをやってる。でも、それは「大規模リフォーム」じゃない。「家賃値下げ」でもない。もっとシンプルで、投資効率が良くて、しかも入居者にめちゃくちゃ喜ばれる「あれ」なんです。
あ、焦らしてすみません（笑）
答えは「オートロック」です。ただし、後付けの。
「えー、そんなので本当に？」って顔してますね、今。わかります。私も最初はそう思ってました。でも数字は嘘をつきません。世田谷のあるオーナーさんなんて、オートロック導入後、なんと月額8,750円も家賃上げたのに、2週間で満室になったんですから。
この記事、ちょっと長いです。でも最後まで読んでください。あなたの物件が、来月には「あの物件、いつも満室だよね」って言われる側になる方法を、包み隠さずお伝えしますから。
① 費用の壁：「で、結局何年で元が取れるの？」に、データで即答します
正直に言います。
「後付けオートロック」って聞いて、最初に頭に浮かぶのは「高そう…」ですよね？ 私も同じでした。でも、ちょっと待ってください。この話、あなたの物件の未来を変えるかもしれません。
3年前の梅雨時でした。
埼玉のオーナーAさんから電話がかかってきて「先生、これ安いから買っちゃった」って。見せられたのは中国製の格安オートロック。価格は国産の3分の1。正直、嫌な予感しかしなかった。
「Aさん、それはちょっと…」
でも聞く耳持たず。結果？ 半年後には故障。カードキーが反応しない。雨の日は特にひどい。入居者からクレームの嵐です。挙句の果てに「このオートロック、ないほうがマシ」とまで言われる始末。
最終的にAさん、全部撤去して国産に入れ替え。トータルで120万円を出費。最初から良いものを選んでいれば50万で済んだのに…。あの時のAさんの疲れ切った顔、今でも忘れられません。
だからこそ、私は「費用」じゃなくて「投資」として考えてほしいんです。
ほら、データ見てください。これ、嘘みたいでしょ？
| エリア | 平米単価差額 | 25㎡換算の 月額家賃差 |
年間収益差 |
|---|---|---|---|
| 東京都世田谷区 | + ¥350 | + ¥8,750 | + ¥105,000 |
| 埼玉県さいたま市 | + ¥200 | + ¥5,000 | + ¥60,000 |
※ 不動産データベースに基づく2024年実績平均値
世田谷で物件持ってる方、聞いてください。
オートロック付きとなしで、年間10万5000円も差が出るんです。
10万5000円ですよ？ 50万円投資しても5年で回収。しかもこれ、家賃差だけの話。空室期間が短くなること考えたら…もっと早い。実際、私のクライアントの平均は3年半で完全回収してます。
さいたま市でも年6万円の差。バカにできません。
空室で悩む毎日 vs 年10万円の増収
どっち選びます？
② 効果の壁：「本当に入居率は上がるの？」を”必然”に変える2つの事実
「でも本当に効果あるの？」
はい、その疑問、当然です。だって投資するんですから。失敗したくないですよね。
だから証拠をお見せします。2つだけ。これだけで十分納得いただけるはず。
事実1：もう入居者は「オートロック」で検索してます
スマホ開いてSUUMO見てみてください。
「こだわり条件」のところ。「オートロック」ってチェックボックスありますよね？ 今の入居者、まずここにチェック入れるんです。家賃や駅からの距離と同じレベルで。
つまり何が起きてるか。
あなたの物件、検索結果に出てこないんです。存在しないのと同じ。
怖くないですか、これ。
事実2：勝負は最初の3秒
先週の火曜日、不動産屋の山田さん（仮名）から興奮気味に電話がありました。
「先生！あのアパート、満室になりました！」
築22年の木造アパート。去年オートロック付けたやつです。山田さん曰く、
「エントランスで顔認証、ピッて音がして扉が開く瞬間があるじゃないですか。あそこでお客さんの表情が変わるんですよ。『おっ』みたいな。で、部屋見る前から『ここいいですね』って。もう勝負ついてるんです、あの3秒で」
「前は部屋の中でどれだけアピールするか必死だったのに、今はエントランスが営業してくれてる感じ（笑）」
見学者の心を掴むのは、部屋じゃない。
エントランスの「最初の3秒」です。
③ 将来の壁 ＆ ④競合の壁：導入後の不安を解消し、「地域No.1物件」を目指す
ここまで読んで、たぶんこう思ってますよね。
「でもメンテナンスとか面倒くさそう」「家賃上げたら逃げられない？」
わかります。その不安。
実は私も最初、同じこと心配してました。でも現実は全然違った。むしろ逆でした。最新のシステムってすごいんです。スマホで管理できるし、故障なんてほぼない。年1回の点検だけ。それも業者がやってくれる。
それより見てほしいのがこれ。
| 順位 | 不安の内容 | 回答率 | オートロックによる解決策 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 置き配・宅配物の盗難 | 72% | 配達員以外の不審者の侵入を物理的に防ぐ |
| 2位 | セールスや勧誘の訪問 | 65% | そもそもエントランスでシャットアウトできる |
| 3位 | 見知らぬ人が共用部にいる | 58% | 入居者以外の立ち入りを厳しく制限できる |
| 4位 | ストーカー被害 | 45% | 建物内への侵入を困難にし、心理的安心感が向上 |
| 5位 | 空き巣・不法侵入 | 41% | 侵入の第一関門となり、犯行意欲を削ぐ |
出典：自社調査「賃貸物件を探す男女300名へのWebアンケート」（2025年9月実施）
質問：「集合住宅での暮らしにおいて、セキュリティ面で不安に感じることは何ですか？（複数回答可）」
衝撃的じゃないですか？
「空き巣」が5位で「置き配盗難」が1位。
時代変わったんです。Amazonの箱、玄関に置きっぱなしでしょ？ あれ狙われてるんです。実際、私の友人も先月やられました。3万円のヘッドホン、消えたって。オートロックあれば防げたのに。
で、競合の話。
あなたの物件の周り、思い浮かべてください。半径500m。オートロック付きの物件、何軒ありますか？
たぶん、ほとんどないでしょ。
だったらチャンスです。今すぐ動けば、あなたが「このエリアで唯一のオートロック物件」になれる。検索で一人勝ち。家賃も強気で設定できる。
実際、去年千葉でやったケース。周囲にオートロック物件ゼロ。導入後、問い合わせ3倍になりました。マジで。
「あの物件だけは、いつも満室だよね」
そう言われる側になりませんか？
よくあるご質問（FAQ）
決断の時です
長い話、ここまで付き合ってくださってありがとうございます。
正直に言います。
この記事書きながら、10年前の自分を思い出してました。まだ駆け出しのコンサルタントで、オートロックなんて「金持ちの道楽」だと思ってた。でも、現場で見てきたんです。オーナーさんたちが変わっていく姿を。
「空室で胃が痛い」って言ってた人が、「満室経営って楽しいね」って笑うようになる。
その瞬間が、私の一番の喜びです。
あ、そうそう。
実は昨日、あなたの近所の物件オーナーさんから問い合わせがありました。
嘘じゃないです。本当に。エリアは言えませんけど。
みんな動き始めてます。早い者勝ちの世界になってきました。
で、あなたはどうしますか？
とりあえず話だけでも聞いてみませんか？ 無料ですし、押し売りはしません（苦手なんで）。
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